KİRA ARTIRIM TESPİTİ VE SINIRLAMASI - Lale Incesu

Kiralayan ve Kiracıları Karşı Karşıya Getiren Kira Bedelinin Tespiti Davaları

Bilindiği gibi konut kiralarında 1 Temmuz 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında sadece %25 kira zammı yapılabiliyordu. Yeni bir düzenleme ile bu süre, 2024 Temmuz ayına kadar uzatıldı. Yani açıkça enflasyonun altında bir kira artış oranı zorunlu hale getirilirken, aslında kiralayan aleyhine bir uygulama getirilmiş oldu.

Bu geçici maddenin mülkiyet hakkını (AY m. 35) ve mülkiyet hakkına yapılan bu müdahalenin ölçülülük ilkesini (AY m. 13) ihlal ettiği açıktır.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Geçmiş Uygulamalar

Geçmişte, 2001 yılında kira artışlarına getirilen %10’luk bir kanuni sınırlama Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Mahkeme, kira artışına yönelik genel bir sınırlamanın anayasaya aykırı olmadığını belirtmiş, ancak %10 sınırının o dönemdeki enflasyonun çok altında kaldığını, bu sebeple adil dengenin kiralayan aleyhine bozulduğunu ve bunun ölçüsüz bir müdahale olduğunu ifade etmiştir.

Mevcut Düzenleme: Kira Artış Davası Açma Yolları

Şu anki mevcut düzenlemeye göre iki çeşit kira artırımı davası açılabilir:

1. Genel Uyarlama Davası – Türk Borçlar Kanunu m. 138 kapsamında

2. Kira Tespit Davası – Türk Borçlar Kanunu m. 344 kapsamında (5 yıl dolduğunda)

TBK Madde 344 Gereği

Kira sözleşmesinden itibaren 5 yılın dolması gereklidir.

TBK Madde 138 Gereği

Bu madde kapsamında ise 5 yıl şartı yoktur. Ancak bazı mahkemeler, enflasyonu uyarlama sebebi olarak görmeyerek bu davaları reddetmektedir.

TBK Madde 138 – Aşırı İfa Güçlüğü

"Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum [...] borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme [...] hakkına sahiptir."

Bu hüküm, öngörülemeyen olağanüstü durumlarda (örneğin yüksek enflasyon), hem kiracı hem de kiralayanın sözleşme uyarlaması talep edebileceğini düzenlemektedir.

Anayasa’ya Dayanak

Kiranın enflasyonun çok altında kalması, anayasal mülkiyet hakkını ihlal eder. Borçlar Kanunu m. 138'e göre:

• Enflasyon gibi öngörülemeyen gelişmeler

• Asgari ücret, döviz, enerji maliyetlerindeki artışlar

bu tür davalar için yeterli gerekçedir.

Uygulamada Yaşanan Sorunlar

Yerel mahkemeler çoğunlukla:

• TBK m. 344 uyarınca 5 yıl dolmadan açılan kira tespit davalarını

• TBK m. 138’e göre açılan uyarlama davalarını

delil yetersizliği ya da kanuna aykırılık gerekçesiyle reddetmektedir.

Ancak bu durumda kiralayanın bireysel başvuru hakkı ile Anayasa Mahkemesi’ne gitmekten başka çaresi kalmamaktadır. Bilinçli bireylerin açtığı bu tür davalar sonucunda içtihatlar oluşmakta ve hatta yasa değişikliği yapılabilmektedir.

Emsal Karar: İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2023/845 E., 2023/536 K.

"Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman uyarlama davası açılabilir."

Mahkeme, somut olayda kira uyarlamasını kabul etmiş ve ayrıntılı bilirkişi incelemesi istemiştir.

Sonuç ve Öneri

Yargıtay’dan aksi yönde karar çıkması hâlinde Anayasa Mahkemesi’ne bireysel başvuru yapılabilir.

Görüşümüz:

• Kira artışları enflasyonun altında kaldıysa

• Taraflar bu artışı öngöremediyse

• Sözleşmenin sürdürülebilirliği bozulduysa

TBK m. 138’e göre uyarlama davası açmak mümkündür ve bu davalar anayasal hakların ihlali temelinde savunulabilir.

Bir sonraki yazıya kadar adaletli günler dilerim.