Apartmanlarda Ortak Yerler ve Haklarımız - Lale Incesu

Bu sayıdaki yazımızın konusu, apartman ve sitelerde ortak yerlerdir. Yazımıza, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen ortak alan kavramının tanımı ile başlayalım.

Ortak Alanların Tanımı ve Kapsamı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre aşağıda sayılan yapısal ve işlevsel bileşenler ortak alandır:

• Temeller ve ana duvarlar

• Taşıyıcı sistemin parçaları: kiriş, kolon, perde duvarlar

• Bağımsız bölümleri ayıran duvar, tavan ve tabanlar

• Avlular, giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler

• Sahanlıklar, koridorlar, genel tuvalet ve lavabolar

• Kapıcı daireleri, çamaşırlıklar, kurutma alanları, kömürlükler, ortak garajlar

• Elektrik/su/doğalgaz sayaç yuvaları ve kapakları

• Kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, su depoları, sığınaklar

• Kanalizasyon, çöp kanalları, enerji ve iletişim tesisatları

• Çatılar, bacalar, dam terasları, yağmur olukları

• Yangın merdivenleri

Ayrıca; ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer alanlar da ortak yer sayılır.

Ortak Alan Kullanımı ve Müdahaleler

Ortak yerlerin kullanımı, kiraya verilmesi veya kalıcı müdahale yapılması (örneğin teras veya balkon kapatma) için Kat Malikleri Kurulu’nda oy birliği ile karar alınması gereklidir.

Yargıtay, açılır-kapanır cam balkon yaptırmanın oy birliği kararı gerektirmediğine hükmetmiştir.

Ortak Alanlara Müdahale Halinde

• Kat maliklerinden biri veya yetkili yönetici, mahkeme aracılığıyla müdahaleyi önleyebilir.

• Mahkeme, alanın projeye uygun hale getirilmesine karar verebilir.

Kiralama Kararları ve Oybirliği

KMK 45. maddeye göre, apartmanın ortak alanının kiraya verilebilmesi için:

• Tüm maliklerin toplantıya katılması ve

• Oy birliğiyle karar alınması gerekir.

Örnek:

20 daireli apartmanda 10 kişi katılıp 10 kişi evet derse, karar geçerli değildir. 20’si de katılıp 20’si de kabul etmelidir.

Toplu Yapılarda

Eğer site genel kurulu temsilcilerden oluşuyorsa:

• Kararlar Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nda alınır.

• Tüm blok temsilcileri katılmalı ve oy birliği sağlanmalıdır.

Örneğin; 10 blok varsa, 10 temsilcinin tamamı toplantıya katılmalı ve olumlu oy kullanmalıdır.

Yönetici Zorunluluğu ve Az Daireli Apartmanlar

8 daireden küçük apartmanlarda yönetici zorunlu değildir. Bu durumda:

• Kat Malikleri Kurulu yine toplanabilir ve karar alabilir.

• Kararlar ortak mutabakatla alınmalı ve işler yürütülmelidir.

Örnek:

Bir kat maliki çatıyı onarmak isterse:

• Diğer maliklerle toplantı yaparak onay almalıdır.

• Mahkemeye başvurarak onarımın acil olmadığının tespitini isteyebilir.

• Mahkeme, onarımın acil olmadığını belirtirse masrafları paylaşma hakkı doğar.

Acil Onarımlar ve Sorumluluk

Eğer onarım acilse (örneğin su baskını, çatı akması, asansör arızası), tek bir kat malikinin talebi yeterlidir.

• Onarım yapılabilir.

• Sonrasında arsa payı oranında diğer maliklerden masraf talep edilebilir.

Adil ve huzurlu bir yıl geçirmenizi dilerim.