Borçlar Kanunu'na Göre Kira Tespit Davaları - Lale Incesu

Kira sözleşmeleri, hem kiracı hem de ev sahibi için önemli hak ve yükümlülükler barındırır. Zamanla değişen ekonomik koşullar ve enflasyon nedeniyle kira bedellerinin güncellenmesi bir zorunluluk haline gelmektedir. Bu noktada Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ve devamı, kira tespit davalarını düzenleyerek kiracı ve ev sahiplerinin haklarını koruma altına alır. 

Kira Tespit Davası Nedir? 

Kira tespit davası,  mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir davadır. Ev sahibi veya kiracı, kira bedelinin belirlenmesi konusunda anlaşamazsa, mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir. 

Kira Tespit Davası Kimler Tarafından Açılabilir? 

Bu davayı hem kiracı hem de ev sahibi açabilir. Ev sahibi, kira bedelinin arttırılmasını talep edebilirken, kiracı da fazla ücret talep edildiğini düşünüyorsa mahkemeye başvurarak bedelin yeniden belirlenmesini isteyebilir. Uygulamada,  konut kiralarında 7409 sayılı Kanunla Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici 1. maddedeki %25 oranındaki artış üst sınırı getirilmiş olması sebebi ile kiralar genelde rayiçten düşük olduğundan dolayı genellikle bu davayı ev sahipleri açmaktadır. 

Borçlar Kanunu'na Göre Kira Bedelinin Belirlenmesi 

Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, kira artışının belirlenmesinde şu esasları ortaya koymaktadır: 

Beş Yıldan Kısa Süreli Kiralar: Kira bedeli belirlenirken, Türetici Fiyat Endeksi (TÜFE) artış oranı esas alınır. Sözleşmede kararlaştırılmış bir artış oranı olsa bile, bu oran TÜFE oranını aşamaz. 

Beş Yılı Aşan Kiralar: Mahkeme, emsal kira bedellerini, konutun durumunu ve ekonomik koşulları değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. 

Beş Yıllık Süre Bitmeden Tespit Davası Açılabilir mi?: Kural olarak, kiraya veren beş yıl dolmadan kiranın emsal bedel tespitini talep edemez. Ancak beş yıl dolduktan sonra her zaman bu davayı açabilir. 

Kira tespit davası açmadan önce İhtar Zorunluluğu Var mıdır? 

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre işlem yapılmalıdır. Aksi takdirde açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur. 

Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. 

Örnek verecek olursak, 01.01.2020 tarihinde kira sözleşmesi başlangıç tarihi olsun.Kira tespit davası açmadan önce, en geç 30.11.2024 tarihinde kiracıya tebliğ edilecek  kadar ihtar çekilmelidir. O zaman kira tespit davası, 01.01.2025’ten itibaren geçerli olacaktır.Fakat sözleşmede uygulamada genellikle görüldüğü üzere, arttırım şartı varsa Örn: ’’Tefe tüfe oranında kira artacaktır.’’gibi,o zaman kira artış döneminin sonuna kadar dava açılabilir ve bu artış yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. 

Kira bedelinin belirlenmesi davasının TBK 345. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen seçeneklerden birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. 

Uygulamada Kira Tespit Davaları 

Beş yılın dolmasına az bir süre kala açılan kira tespit davalarının, beş yılın dolduğu tarih itibariyle geçerli olacağına karar verilmiştir. Bu da kiraya verenin dava açmadan önce beş yılın dolmasını beklemesi gerekmediğini göstermektedir. 

Kira tespit davalarında bilirkişi raporunun belirleyici olduğu vurgulanmıştır. Mahkemeler, somut olayda emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir karar vermelidir. Uygulamada eski kiracı indirimi adı altında hükmedilen bedel,bilirkişilerce belirlenmiş rayiç kira bedelinin %15-20 si oranında bir indirimdir. 

Borçlar kanunu 310.maddesi gereğince “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur”. Hükmüne göre,yeni malik veya oturma hakkı sahibi, el değiştirme tarihinden değil, eski kiracının kira başlangıç tarihinden itibaren 5 yıl sonra kira tespit davası açabilir. 

Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde,kira tespit davası yenileme tarihinden yani yeni sözleşme tarihinden itibaren mi 5 yıl sonra açılır sorusunda ise 2’li bir ayırım vardır.  Taraflar arasında sürekli yeni sözleşme yapılıyorsa ve son sözleşmedeki kira da rayiç değilse, kira tespit davasında hak ve nesafet uygulaması için son sözleşmeden itibaren 5 yıllık süre beklenmez.En son yapılan sözleşmede ,kira bedeli yapıldığı tarih itibariyle rayiç kira değilse, ilk sözleşmeden itibaren 5 yıl sonra kira tespit davası açıp 344/3'e göre kira tespiti istenebilir. Burada dikkat edilecek kriter mevcut kiranın emsallere göre düşük kalması değil, son sözleşme yapılırken belirlenen kiranın o dönem için rayiç kira olup olmadığıdır. 

Kira tespit davaları, kiracı ve ev sahipleri arasındaki kira bedeli uyumsuzluklarının hukuki yollarla çözülmesini sağlayan önemli bir mekanizmadır. Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve Yargıtay kararları doğrultusunda kira bedelinin belirlenmesinde hem TÜFE oranları hem de emsal değerler dikkate alınmaktadır. Bu nedenle, kiraya verenlerin ve kiracıların haklarını bilerek hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkların daha kolay çözülmesini sağlayacaktır.